広がる“40年ローン・50年ローン”の現実とリスク｜横浜・川崎の不動産はリアルパートナーズ - 新築一戸建て・中古一戸建て・土地・中古マンション情報検索

近年、住宅ローンの“超長期化”が進んでいます。これまで主流だった35年ローンに加え、40年ローンを導入する金融機関が増え、さらに50年ローンまで登場しました。
新築・中古を問わず住宅価格の高騰が続く中、「月々の返済を抑えて購入できる」という理由から、こうした長期ローンを選ばれる方が増えています。

しかし、“長く借りる”という選択が本当に安心につながるのか——。その判断には、慎重さが求められます。

背景にあるのは「価格高騰」と「賃金の停滞」

首都圏の新築マンションの平均価格は、ついに8,000万円台に到達しました。これは約20年前と比べて1.6倍にあたります。一方で、平均給与はほとんど伸びていません。
その結果、35年ローンでは返済負担が重く、審査に通らないケースも増えています。金融機関は、返済期間を延ばすことで月々の負担を軽減する「超長期ローン」を打ち出すようになりました。

月々の負担は軽くても、総返済額は大きく増加

例えば5,000万円を金利1.5％で借り入れた場合、
• 35年ローンでは月々約15万円
• 40年ローンでは月々約14万円

となり、月1万円ほど軽くなります。
一見わずかな差ですが、“購入できるかどうか”の分かれ目に立つ世帯にとっては大きな違いです。

ただし、返済総額は増加します。上記の例では35年ローンよりも約300万円多く、50年ローンにすれば1,000万円以上増えるケースもあります。
さらに、返済期間中にはリフォーム費用や教育費、老後資金など、さまざまな出費が重なります。長期ローンは家計の柔軟性を奪うリスクを伴う点に注意が必要です。

金利上昇と「定年後返済」という落とし穴

現在の低金利がこのまま続く保証はありません。変動金利で借りている場合、将来的に金利が上昇すれば返済額が急増する可能性があります。
また、40年・50年ローンでは、定年退職後も返済が続くケースが多く、年金収入だけで支払いを続けるのは現実的に厳しいといえます。結果として、「老後破綻」や「リバースモーゲージへの依存」に陥るリスクも指摘されています。

 “長く借りる”仕組みが住宅価格を支える構造も

金融機関にとっても、超長期ローンは「住宅を買いたい層」を市場にとどめる効果があります。これにより住宅需要を下支えし、結果として住宅価格の高止まりを支える構造にもつながっています。
言い換えれば、「借金を長くしてでも買わなければならない価格帯」に、住宅市場そのものが移行しているとも言えるでしょう。

大切なのは「返済期間」ではなく「返済計画」

もちろん、長期ローンがすべて悪いわけではありません。低金利をうまく活用できれば、月々の負担を抑えながら他の資産形成に回すといった考え方も可能です。
しかし、「返済期間を延ばさなければ家を買えない」状況は健全とは言えません。

40年ローンを選択される場合は、老後資金の準備や繰上げ返済の計画をしっかり立てることが重要です。

“マイホームを持つ”という夢は、少しだけハードルが高く感じるかもしれません。

だからこそ、目先の返済額だけでなく、
• 生涯でいくら返すのか
• いつまで働けるのか
• どんなライフプランを描くのか

といった長期的な視点で判断することが求められます。

リアルパートナーズでは、お客様のこれからのライフプランに合わせた間違いのない予算設定が可能です。

シミュレーションを通して可視化することで、35年、40年、50年の住宅ローン返済プランを検討できます。

大切なご資金の部分を明確にしたうえで安心できるお住まい探しをご提供いたしますので、ぜひお問い合わせください。