不動産を売却したときにかかる税金とは？｜横浜・川崎の不動産はリアルパートナーズ - 新築一戸建て・中古一戸建て・土地・中古マンション情報検索

不動産を売却することは、人生において何度もある経験ではありません。

しかし、いざ売却を検討したとき、「どのくらい税金がかかるのだろう？」という疑問や不安を感じる方は少なくありません。

 

実際、不動産の売却にはさまざまな税金が絡みます。

しかもその税額は条件やタイミングによって大きく変わるため、事前の知識と対策がとても重要です。

今回は、不動産売却時にかかる税金の種類や計算方法、そして節税に役立つ特例制度をわかりやすく解説します。

 

◆ 不動産売却で課税される「譲渡所得税」とは？

不動産を売却して利益が出た場合、その利益に対して課税されるのが「譲渡所得税」です。利益とは単純に売った金額から買った金額を引いた差額ではなく、「譲渡所得」という形で計算されます。

 

【譲渡所得の計算式】

譲渡所得 = 売却価格 −（取得費 + 譲渡費用）

• 取得費：土地や建物を購入したときの価格、購入時の仲介手数料、登記費用、リフォーム費用（一定条件あり）など
• 譲渡費用：売却にかかった仲介手数料、測量費、建物の解体費など

このように、譲渡所得を正しく計算するためには、売却時だけでなく取得時の資料（契約書や領収書など）も必要になります。

資料がない場合、取得費は売却価格の5％として計算されてしまうため、結果的に税金が高くなってしまうケースがあります。

また、建物には減価償却がかかるため、購入した金額すべてを計上できるわけでもない点には注意が必要です。

 

 

◆ 所有期間によって変わる税率

譲渡所得に対する課税額は、不動産の所有期間によって変わり、5年を境に税率が大きく異なるため、タイミングは非常に重要です。

 

■ 短期譲渡所得（所有期間5年以下）

• 所得税：30％
• 住民税：9％
• 復興特別所得税：所得税の2.1％加算
• 合計税率：約39.63％

■ 長期譲渡所得（所有期間5年超）

• 所得税：15％
• 住民税：5％
• 復興特別所得税：所得税の2.1％加算
• 合計税率：約20.315％

※所有期間は「売却した年の1月1日時点での保有期間」によって判断されます。例えば2019年に取得した不動産を2025年12月に売却する場合、2025年1月1日時点で6年保有しているため「長期譲渡所得」となります。

 

◆ 譲渡所得にかかる税金を軽減できる「特例制度」

不動産の売却によって譲渡所得が発生しても、一定の条件を満たせば特例を使って税金を大きく抑えることが可能です。

 

1. 3,000万円特別控除（居住用財産の特別控除）

マイホーム（居住用財産）を売却した場合、最大3,000万円までの譲渡所得を非課税にできる特例です。

 

【主な適用条件】

• 自分または家族が住んでいた住宅であること（空き家になっていても直前まで住んでいればOK）
• 売却相手が親族など特殊関係人でないこと
• 過去2年以内にこの特例を使っていないこと

2. 所有期間10年超の軽減税率の特例

マイホームを10年以上所有している場合、譲渡所得6,000万円以下の部分について税率が軽減されます。

【税率】

• 所得税：10％
• 住民税：4％
• 合計税率：約14.21％（復興特別所得税含む）

この特例は「3,000万円控除」との併用が可能なため、譲渡益が大きい方は特に有利です。

 

3. 買換え・交換の特例（課税の繰延べ）

一定の要件を満たして新しい住まいを購入する場合、譲渡所得に対する課税を将来に繰り延べることができます。

ただしこの制度は手続きが煩雑で条件も厳しいため、事前に税理士など専門家への相談が望ましいです。

 

◆ 確定申告と納税の流れ

譲渡所得が発生した場合、原則として確定申告が必要です。

特例を適用する場合も、確定申告を通じて申請する必要があります。

• 申告期間：売却した年の翌年2月16日〜3月15日
• 提出先：所轄の税務署またはe-Tax（電子申告）

また、税金は申告後、原則3月15日までに一括で納付します。

納付が遅れると延滞税が発生するので注意が必要です。

 

ご自宅の売却や、相続した物件の売却を検討されている方にとって、税金は大きな金額がかかってくる場合があります。

ご検討の段階でも構いません。

まずはお気軽にご相談ください！