住宅ローン 変動金利も上がってしまうのか？この先有利な住宅ローンの組み方。｜横浜・川崎の不動産はリアルパートナーズ - 新築一戸建て・中古一戸建て・土地・中古マンション情報検索

今年は約３０年ぶりの円安になり、物価の高騰に悩まされた年でした。

不動産業界でも、建築費が大幅に高騰していて大変です。。。

ところが！ところが！！！

日銀総裁の「来年はチャレンジングに！」という発言をきっかけに１２月７日から８日にかけて、１ドル１４７円台から一気に１４１円台にまで円高に推移！！

そして、この動きとともに長期金利も０．２％ほど一気に上昇。。本当にびっくりさせられました。

この「チャレンジング」という発言の意図はいろいろと推測されてはいますが、おおよそ、アベノミクスから続く大規模金融緩和の出口をさしているといわれています。

こうなると気になるのは、現在住宅ローンを組む人の多くが選ぶ「変動金利」の今後の金利上昇です。

政府としては、長らく日本が大規模金融緩和を脱するには、消費者物価指数だけではなく、持続的な賃上げが必要と言ってきました。という事は、消費者物価指数が上昇している現在、次は、持続的な賃上げが必要。。来年の春闘では賃上げを何とか達成して、昨年から２年連続の「持続的な賃上げ」にすることが何より重要ということですね。

このシナリオが見えてきた今、やはり住宅ローンの変動金利の上昇はありうると考えておかなければいけないと思います。

では、現在変動金利で住宅ローンを組んでいる人、これから住宅ローンを組む人はどのような金利を選択すればよいのでしょうか？

住宅ローンとは、その多くは３５年という長期間にわたるローンです。少しの金利の違いでも長期間となるとその支払利息の差は数十万円〜数百万円という差になります。

例えば

［A］4,000万円を金利0.5％、35年返済で借りた場合の返済利息合計額は、約361万円

［B］4,000万円を金利1.0％、35年返済で借りた場合の返済利息合計額は、約742万円

こんな感じです。

しかし、利息というものは残元金に対してかかるものです。同じ金利でも残元金が多いとき（前半）と少ないとき（後半）ではかなりインパクトが変わってくるのです。

上記Bパターン「金利1％」の月支払額112,914円に含まれる利息額は33,333円。

これが、20年後（残元金18,866,319円）になると含まれる利息額は15,802円にまで減少します。

つまり、元金が減少している場面では、金利上昇の総返済利息にあたえるインパクトは小さくなるという事です。

元金が多い時、特に当初１０年間などは、より低い金利で有利に返済を進めていくことがとても重要です。

また、現在の変動金利とフラット35（固定）の金利はどれくらいの差があるのでしょうか？

変動金利の多くは短期プライムレート＋1％という水準となり、2.475％です。

しかし、各銀行が準備している優遇金利を適用し、実効金利は0.3〜0.4％となっています。

それに対し、フラット35は約1.9％！その差約1.5％となります。

利上げが0.25％ずつ行われるとすると6回必要です。ちなみにITバブルとリーマンショックの間に行われた利上げの時は、0.25％が2回でした。

もちろん、アメリカのように、冷まさざるを得ない状況まで景気が過熱すれば話は変わりますが、なかなか６回にわたり利上げを続けることは考えられないように思います。

しかも、金利の上昇で痛手を受けるのは当然 借り手。

予想以上の金利上昇が起きた場合、世界一の借金大国我が国日本は、他の誰よりも痛手を受けることになってしまうのは明白ですよね。

変動？固定？この議論に当然ながら確実な正解はありません。

しかし、これらのことを総合的に考えると、目先では金利上昇リスクがあったとしても、変動金利の優位性は固定金利を上回っていると考えても良いのでは？と私は思います。

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