恒大集団の経営危機について簡単解説！！　〜日本の不動産に影響は？〜｜横浜・川崎の不動産はリアルパートナーズ - 新築一戸建て・中古一戸建て・土地・中古マンション情報検索

昨今、日経平均株価の下落や自民党総裁選のニュースが目に入ります。

その中でも今回は、恒大集団の危機についてご説明します。

◆まず恒大集団とはどのような集団なんでしょうか？

中国広東省に本拠を置く、年間売り上げ約12兆円の不動産開発会社です。

不動産開発業者とは、ビルなどを建築し、売却して利益を得る「ディベロッパー」とも言われています。

創業し、25年で創業者の許家印は中国3位の富豪に上り詰めました。

創業25年で、年間売り上げが約12兆円は想像もできないですよね。

では、この急成長の裏には何があったのか。

もともと中国では、個人が住宅を建設、所有することは禁止されており、住宅は実物分配でした。

住宅施設は福祉政策とされており、国有での建物に国民は低廉な価格で住んでいました。

しかし、低廉な家賃で住宅を維持できないうえに、資金を投入しても回収ができないことが課題でした。

そこで政府は住宅改革制度を行い、徐々に分譲住宅に販売が解禁されるようになったりと、売買に関して規制が緩くなっていきました。

そこに目を付けた許氏は、今後の住宅需要の増加を見越して「恒大集団」を設立し、目論見通り住宅需要は増加し、株式や多額な借入金、投資家からの資金を元手に多くの不動産を回転させ、会社の時価総額は72億200万ドルまで上昇しました。

◆ではなぜ今回の問題になっているのか？

同国の経済成長と合わせて、不動産価格は上昇してきたのです。

持っているだけで資産が上がる、高利回りの謳い文句で1つだけではなく2つ3つと購入するのです。

ローン金利より不動産価格上昇率の方が高いため資産として所有しておくのです。

ただバブルはいつまでも続きません。

異常なまでの不動産価格に大変な危機を覚えたのは中国の金融財政です。

中国国家統計局のデータによると2000年から2019年までの間で、5倍近くに不動産価格が上昇しています。

不動産価格は年収に対し、東京やニューヨークでも平均10倍前後ですが、上海では50倍を超える数字と言われています。

一旦、不動産バブルが崩壊すれば、金融機関と勧誘業全体に多大な影響を与えます。

そこで中国人民銀行は2020年夏過ぎに大手不動産業者に対して「3つのレッドライン」を発表しました。

1．総資産に対する負債比率が70％以下

2．短期負債を上回る現金を保有していること

3．資本に対して負債比率が100％以下

恒大集団は、今まで多額の借り入れなどで不動産を作って事業拡大を図ってきましたが、このようなビジネスは「不動産価格が常に上昇し続けること」「多額な借り入れができること」が前提でした。

しかし、2020年ごろより不動産が売れなくなったり、価格が下落したりと中国不動産市場は以前に比べて陰りが見え始めました。

「多額な借り入れ」によって事業拡大を続けてきた恒大集団ですが、「3つのレッドライン」に該当し融資規制の対象になり、借り入れが規制され資金繰りが悪化し、今回の問題へと発展しました。

こちらの問題は日本の不動産市場に影響を与える可能性も考えられます。

今後とも注視してまいります。

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